2011年的楼市和过去的几年一样，让人牵挂，让人纠结。
上至中央，中至地方政府，再到地产商，以及普通百姓，无不关注着楼市走势。
毋庸置疑，2011年，“十二五”开局之年，一定会在楼市发展史上，留下浓墨重彩的一笔。梳理梧州楼市这一年，有太多话要说。唯有一点清晰：梧州楼市这一年，在博弈中向前。
“一房一价”落地
本年度，如紧箍咒般的调控政策贯穿整年，楼市遭遇了“史上最严厉的调控”。如果说“限购”、“国八条”、“银根收紧”等政策对梧州的影响都是无形的，那么实实在在影响梧州楼市的，则是“一房一价”政策。今年3月，国家发改委出台《商品房销售明码标价规定》，6月18日，该政策落地梧州。规定要求梧州所有商品房销售企业必须在商品房交易场所的醒目位置悬挂、摆放标价牌、价目表或者价格手册，违规则受处罚。规定执行到现在，开发商已经大方地将销控表和价格表放在售楼部。“一房一价”政策，杜绝了开发商捂盘捂价、见机涨价的行为，消费者可以“看价买房”、“看表选房”，权益得到更大的保障，这可以说是今年梧州楼市的一大进步。
房价达历年新高
房价，是市民最为关注的话题。“每平方米直减1万元”、“一次性付款8折优惠”……上海、广州、南京等部分城市的楼盘，已经开始进行降价促销。历时一年，宏观调控效果初显，全国楼价进入“软着陆”阶段。
但在梧州，房价并没有任何松动的迹象。如开发商年初所料，今年梧州房价依然坚挺，成交均价稳中有升。根据梧州市中奥地产营销策划有限公司提供的数据显示，今年1月，全市商品住宅成交均价为每平方米3543元，8月上涨到每平方米3806元，11月则达到每平方米4061元，个别楼盘还出现每平方米6000元以上的销售记录，房价在快速刷新。此外，年初还有一定量的商品住宅交易记录在每平方米2500元到3000元区间，但近期成交价每平方3500元以下的网签数据已经难寻芳踪，市内主要楼盘的销售均价集中在每平方米3500-5000元的区间。
总量略高于去年
今年以来，全国各地的楼市都沉浸在一片迷茫的氛围中，市场成交萎缩尤为明显。回顾梧州今年的楼市表现，似乎与全国的大环境有所差别。虽然部分购房者持观望态度，但是住房交易依然较为活跃，成交量与去年同比有所上升。
从中奥房地产策划有限公司提供的2011年商品住宅单月成交数据来看，楼市的成交量曲线波动不大。销量最好的为11月，成交577套，2月销售最差，为274套，其他月份均维持在400套上下。中奥地产营销策划有限公司董事总经理李光环说，从总体而言，梧州的楼市成交量比较稳定。
地价不断走高
据梧州市国土资源局的统计数据显示，截至12月21日，今年梧州市出让用途为城镇住宅、批发零售及其他商服用地的商住用地，挂牌出让的国有土地19宗，拍出土地1573多亩，约1048733平方米，成交总价达214514万元。成交面积和土地单价较去年同期相比都有所上升，出让的土地以红岭片区的土地为主。
从单块土地成交情况来看，6月3日成交的梧拍挂[2011] 11号宗地，面积约为80亩，成交价达44500万元，高出起拍价19560万元，平均每亩高达556万元；在接下来的6月21日，拍出的原市群众艺术馆地块，成交价高达5500万元，平均每亩高达777.93万元。
然而，2010年，均价最高的［2009］15号宗地，仅为每亩363.7万元；而在2009年，号称“地王”的梧拍挂［2009］07号宗地，每亩均价仅为281.6万元。可见，梧州商住用地价格走高的趋势已经甚为明晰
时间区域较为集中
回顾今年楼市的推盘，大部分楼盘的推盘时间都集中在7月至10月之间，而且房企的推盘促销力度在不断加大。
今年的前两季度，梧州楼市一片沉寂，市场处于少推盘无促销状态。进入7月份以来，这种情况有所改观，开发商围绕推盘做一系列活动，市场开始进入活跃期。7月23日，美景花苑开盘；8月20日，御山帝景推出1号和5号楼；9月4日，聚福茗城二期开盘；9月25日，盛世龙庭开盘。还有灏景尚都C区、海骏达花园二期开盘等，推盘热度持续了整个下半年。
推盘数量大，促销也一浪接一浪，十分给力。“金九银十”期间，某楼盘提出国庆期间付清首期的，除享受折扣外还可以得到每平方米50元的优惠，另一楼盘则打出“首付5万买两房、首付9万买三房”的促销口号，为吸引消费者，楼市促销此起彼伏。进入年底，国龙房地产举办婚博会，御山帝景打出“1万首付买新房”口号，为本年度推盘促销划上圆满句号。
市场细化显现
回顾梧州楼市发展不难发现，客户消费分层已经较为明显，楼市产品呈现品质化，多样化，差异化等特征。
与几年前相比，现在梧州高楼更多了。部分开发商已经开始由“建楼房”上升到“造环境”，由依靠地段、价格、户型取悦于消费者，上升到对楼盘品质高水平的打造上。物业产品也经历了由单幢住宅发展成为小区，再由多层发展为高层，再从中小盘发展为大盘。盛世龙庭、海骏达花园、御山帝景等品质产品逐渐涌现，引领梧州楼市不断进步。与此同时，梧州市区楼盘区域差异、价格差异已经开始显现。每平方米价格从3000元到7000元的住房都有，多种住宅产品共存市场。
刚需仍为购买主力
2011年，部分城市陷入“天量供货”的困局中。远的如鄂尔多斯鬼城，近的有防城港郑东新区、钦州的大量楼盘空置，许多例子可以说明大环境下的供需不平衡。然而，梧州没有受到大环境影响，以刚需为主要购买力的市场供需维持平衡。
年初，梧州楼市较为沉寂，房价的走势不明朗，购房者出手便没有那么干脆，同时，此时楼盘存房量也很少，供需基本持平。在下半年，随着时间的推移以及新楼盘的开盘促销，刚性需求开始爆发，结束观望陆续入市。从全年来看，供需基本平衡，没有新盘出现大量现楼积压的情况。
立体出击多管齐下
根据购房者的需求，今年以来，开发商纷纷绞尽心思转变营销模式，不断进行营销创新。御山帝景通过举办晚会、泰国风情水果节等系列活动来深化其东南亚风格的楼盘特色；天河·山海观通过师生音乐晚会、独奏音乐会等系列活动，打造高品质楼盘形象；国龙房地产举办相约龙庭相亲活动、婚博会大做促销文章。类似的营销创新模式还有很多，它们不但形式新颖、参与范围广，还具有一定的社会公益性，吸引着消费者的眼球。在居民需求改变和外地开发商引领下，房企意识到“酒香不怕巷子深”的时代已经过去，不断通过深度、联动、立体式的主题营销活动来展开宣传。
求合作谋共赢
今年下半年，由本报举办的“寻找梧州保值品质楼盘”活动，以及“梧州市第六届房地产展销会”相继登场，为梧州楼市的发展推波助澜。
“寻找梧州保值品质楼盘”活动历时两个多月，推出了“好房子要秀外慧中”、“满足需求即是品质”、“住的舒适，城市也美了”三大系列报道，多角度展现了品质楼盘给市民生活带来的改变。同时，还特别推出了“保值品质楼盘联展特刊”，展现梧州品质楼盘发展现状，为购房置业者、读者提供参考。
在10月底举行的市第六届房地产展销会上，神冠集团、中恒集团等企业纷纷参展，吸引了3万多人次到场参观。值得一提的是，保障房还首次作为重点组成部分参加房展会，房改办等部门对住房保障工作、保障房项目总体规划和建设情况现场作全面的展示和介绍。
中小企业淡出
随着梧州楼市近两年来的快速发展，房地产行业的竞争已经白热化。竞争激烈加上银行信贷的收紧，双重压力下，梧州部分资金实力不足的中小开发企业经营受阻，开始淡出市场。
2011年，来自福建的旺城集团强势进驻梧州，一举高价竞得梧州一中地块。而海骏达房地产、粤成房地产、番山集团等早些进入梧州的外来房地产企业继续扎根梧州，进行深度开发，扩大市场份额。这些外来开发企业凭借其强大实力，不断加深自身市场影响力，与中恒集团、丰业集团、国龙房地产等本土大型开发商同场竞技，致使部分对市场需求不明晰、产品没有特色的梧州本土小开发企业逐步淡出楼市。
梧州楼市还没到鼓掌的时候
2011年梧州楼市，房价上涨了，但销量一般，应该说有一定的成绩，但说要鼓掌，恐怕有点勉强。
梧州依山傍水，环境宜人，并拥有独特的商业底蕴，理应住宅物业和商业地产都较为发达，而事实上，两者的发展水平尚待提升。
比如住宅，从河东到河西，小区倒是不少，但称得上品质的，还真寥寥无几。还好这两年，在盛世龙庭、天河·山海观、灏景尚都、丽港华府、海骏达花园等楼盘出现后，这一状况得以改观。但这些作为楼市标杆的引领项目，只是梧州住宅向高端化拓展的一个起跳而已，离规模化普及尚有差距；又比如商业地产，可以说是梧州楼市的一大短板。梧州近期推出的楼盘，几乎以住宅物业为主。即使有一些楼盘兼有商业物业，但都是小规模的社区商业。
除了业态不足外，今年楼市氛围与往年相比，也没有很大起色。在“限购令”、“一房一价”等连环调控政策的袭击下，梧州楼市随同全国其他城市楼市，陷入了观望的氛围中。整个上半年，楼市氛围用冷清来形容一点也不为过，要不是“金九银十”前后的系列促销举措促动，今年的楼市或将一冷到底。
不过，值得关注的是，今年梧州房价有较大幅度提升。如果不包括保障性住房，据粗略估计，今年梧州主要楼盘的销售均价远超4000元。2010年很多在售楼盘价格仅为“3”字头，而今年推盘的几乎都是“4”字头，“5”字头的也很常见。在一些高端楼盘的带动下，部分各方面条件很一般的楼盘，也在改变定价策略，售价从“3”字头一举拉上了“4”字头。不管房子能不能卖，先把价格提了再说。
这就给我们带来一个疑问，2011年的房价为何而涨？如果是市场需求大增，物业产品质量提升，而导致房价上涨，那是合情合理的。事实上，2011年，梧州推出的楼盘，尤其是价位较高的楼盘，无论是楼盘的项目地段、户型设计、园林规划，都是各具特色的。但是，是否每个房价上涨的楼盘，都是因为市场需求增加、质量提升而涨价呢？从今年住房销量来看，情况并非如此。据粗略统计，今年的住房销量同比增长并不明显。也就意味着，提的只是价，并没有提量。
如果仅是提价不提量，这就需要我们认真对待了。短时间提上来的价格，或许把一些准备买房的人拦在了门外，这导致开发商不能快速走量，造成产品营销周期加长，也就是说往常一年就卖完的房子，现在要花三年的时间来卖。这样，也就意味这未来很长一段时间，要用来消化2011年提升起来的房价。
这是好事还是坏事？现在还不好推测，所以也不敢轻率为2011年梧州楼市表现而鼓掌。